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土地增值稅如何避稅

  土地增值稅在房地產發生轉讓的環節,實行按次征收,每發生一次轉讓行為,就應根據每次取得的增值額征一次稅。凡發生應稅行為的單位和個人,不論其經濟性質,也不分內、外資企業或中、外籍人員,無論專營或兼營房地產業務,均有繳納增值稅的義務。

土地增值稅如何避稅

  土地增值稅如何避稅

  1.以繼承、贈與方式轉讓房地產的,屬于無償轉讓房地產的行為,不屬征收土地增值稅的范圍.

  2.房地產出租.出租人取得了收入,但沒有發生房地產產權的轉讓,不屬征收土地增值稅的范圍.

  3.房地產抵押.在抵押期間不征收土地增值稅.待抵押期滿后,視該房地產是否轉移產權來確定是否征收土地增值稅.對于以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的,屬于征收土地增值稅的范圍.

  4.房地產交換.交換房地產行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移,交換雙方又取得了實物形態的收入,按照規定屬于征收土地增值稅的范圍.但對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅.

  5.以房地產進行投資、聯營.對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產——作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅.但對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用免征收土地增值稅的規定.

  6.合作建房.對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅.

  7.企業兼并轉讓房地產.在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅.

  8.房地產的代建房行為.這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為.對于房地產開發公司而言,雖然取得了收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍.

  9.房地產的評估增值.房地產的評估增值,沒有發生房地權屬的轉讓,不屬于征收土地增值稅的范圍.

  10.國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物.國家收回或征用,雖然發生了權屬的變更,原房地產所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規定,可以免征土地增值稅.

  土地增值稅合理避稅的幾個實用方法

  一、轉讓在建工程法

  根據土地增值稅法的規定,房地產開發企業在轉讓房地產時,可以按照支付的地價款與開發成本之和加計20%扣除。房地產開發企業可充分利用此規定,通過設立A、B兩家房地產公司,A公司把在建工程轉讓給B公司,在轉讓在建工程和最終實現對外銷售時,A、B公司都可以享受加計扣除的優惠。另外,由于A公司出售在建工程時加上了合理利潤,B公司購置成本也將有所提高,扣除項目金額的基數增大,可以使增值率下降,如果處于臨界點時可以使稅率下降,減少土地增值稅額。而在轉讓過程中,按照稅法規定,納稅人銷售或轉讓其購置的不動產,以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額,所以營業稅及附加并不會增加。但是由于不動產轉移將產生契稅,所以應科學設置在建工程轉讓次數,以使得企業總體納稅額下降。

  二、精裝修法

  由于增值率=增值額/扣除項目金額,所以應設法通過提高分母數值、減少或保持分子數值來降低增值率和稅負。對房屋進行精裝修后銷售,所增加的成本可以通過銷售收入相應提高來獲得補償,企業收支保持平衡,但由于增加了房地產開發成本,同時可以獲得20%的加計扣除,將使得增值率的分母值增加,在收支同等增加情況下分子值將減少,必然使得增值率下降,最終減少納稅。

  三、轉售為租法

  依據土地增值稅法的規定,對于產權未發生轉移的企業自用或出租等行為,不征收土地增值稅,在清算時不作為收入,也不扣除相應的成本費用。如企業以銷售價格作為租賃價格,企業獲得的總收入保持不變,營業稅保持不變,繳納的土地增值稅必將減少。但是由于租賃房產需要繳納12%的房產稅,企業應根據不同增值率情況,計算租售稅負平衡點,以獲得總體最優稅負。

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