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商業土地增值稅稅率是多少

  現代社會生活中遇到商業土地增值稅的情況越來越多,這就不可避免的需要我們去了解商業土地增值稅的計算和方法商業土地增值稅稅率是多少的先關問題。

商業土地增值稅稅率是多少

  一、土地增值稅的含義

  土地增值稅,是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

  二、商業土地增值稅的稅率如何計算?

  房地產商業土地增值稅如何清算,一般情況如下:

  房地產商業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的(一般的預征率在2%-4%,具體每個地方不一樣的):

  1、先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等)

  2、計算收入

  3、收入-扣除項目金額=增值額

  4、增值額/扣除項目金額=增值率

  5、按稅率計算稅額

  基本步驟如下:

  計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

  1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

  納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

  計算增值額的扣除項目:

  (1)取得土地使用權所支付的金額;

  (2)開發土地的成本、費用;

  (3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

  (4)與轉讓房地產有關的稅金;

  (5)財政部規定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定,該扣除項目為“根據條例第六條(五)項規定,對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%的扣除”,即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。

  但上述加計扣除項目,并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的,只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人,也就是具有開發資質的企業;二是必須實際從事了房地產開發業務,對只從事房地產二手轉讓的企業,不得減除加計扣除項目。

  具體計算增值額時,不同情況的處理方法

  根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定,在具體計算增值額時,要區分以下幾種情況進行處理:

  (一)對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然,這種情況沒有規定加計扣除項目。

  (二)對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時,僅是對開發成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除。

  (三)對取得土地使用權后進行房地產開發建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金,并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報,以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人注意的是,在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除。

  (四)轉讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。從中也可以看出,這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。

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